房地产信托募集规模大比下滑 发展模式可能会改变

　　在强力监管下，房地产产品发行量大幅下降。

　　据公开数据不完全统计，9月份房地产信托募集资金347.7亿元，环比下降39.86%，规模占比24.77%，环比下降11.01个百分点。

　　用益信托研究员喻智认为，这可能与“三四五”新规对房地产企业融资的影响有关。

　　那么，在严格控制下，房地产信托未来的发展模式将发生哪些变化?对于信托业来说，能否顺利度过转型的“瓶颈期”?

　　房地产信托基金募集规模下降

　　根据9月份集合信托研究所的相关数据，集合信托收益率下降。据公开数据不完全统计，9月份共发行集合信托产品1667只，较上月同期减少6.37%。发行规模1893.27亿元，比上月同期减少0.56%。

　　整体来看，9月份集合信托产品发行量略有下降，但房地产产品发行量下降明显。在于志看来，这可能是受“三四五”房地产融资新规的影响。

　　“三四五”融资新规，即“三条红线、四条管理、5%增长门槛”。

　　“三条红线”即，房企剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍，只要房企触碰其中“一道红线”，有息债务将被限制在5%以内。按照踩线的条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%;即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

　　从募集资金规模来看，9月份房地产信托融资规模大幅下降。据公开数据不完全统计，9月份房地产信托募集资金347.7亿元，环比下降39.86%，规模占比24.77%，环比下降11.01个百分点。

　　金融监管研究院副院长周毅钦在接受记者采访时表示，产业政策和调控政策对资产终端客户尤其是房地产企业影响较大，客户需求将受到压缩。同时，近年来信托风险资产比重不断上升，少数信托公司的舆情事件正在发酵，引起债务终端客户的担忧，不利于产品的有效发行。因此，内外部环境因素都会影响信托产品规模的下降。

　　“此外，行业利率下行或维持低位是大概率事件，因此未来信托产品收益率也将小幅下降。”周毅钦补充道。

　　金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受记者采访时表示，信托业一年多来一直面临着史上最严厉的房地产政策，可以预计，炒房将作为一项国策坚决落实。

　　“一些房地产信托占比较高的信托公司此前也降低了比例。一些房地产业务较少的企业也有可能暂时暂停房地产业务。然而，传统房地产公司的业务有望继续下去。”廖和凯进一步指出。

　　发展模式可能会改变

　　不少受访者告诉记者，房地产信托产品的开发模式有望发生明显变化。

　　在廖鹤凯看来，房地产作为国民经济的重要组成部分，信托业将继续培育，但业务发展模式将更加多元化，业务精细度将显著提高。

　　有分析认为，在严格监管下，房地产百强企业的融资策略和融资步骤已经变得极其保守。信用等级高、信用等级高的开发商融资难，主体薄弱的中小开发商融资状况更是雪上加霜。

　　那么，以往信托房地产业务中交易对手的下沉策略还能奏效吗?

　　对此，廖鹤凯告诉记者，对于中国众多的房地产开发商来说，数量大幅减少是必然趋势。在未来的房地产开发领域，它不需要那么多公司，也不可能容纳这么多公司。中小开发商退出市场或专注于行业上下游某一环节的可能性较大。

　　“相应地，信托房地产业务中交易对手的下沉策略，现在取决于交易对手的资源禀赋，而不是盲目下沉。更多的是并购、合作发展、品牌注入等多元化解决方案。这个过程至少会持续一个经济周期。”廖鹤凯补充道。

　　不过，也有观点认为，在新规实施前，房地产企业选择信托融资的现象短期内还会增多。

　　诸葛房产数据研究中心分析师陈霄在接受记者采访时表示，信托融资一向具有很高的灵活性，已经成为房地产企业青睐的融资方式之一，但融资成本也相对较高。面对新规的严格限制，一些高杠杆的中小房地产企业可能会开辟高息融资之路，更多地依赖成本较高的信托融资。

　　非标转标“如火如荼”

　　在信托融资的背景下，信托业正逐步壮大。

　　上海一家信托公司的理财工作人员告诉记者，未来信托产品会越来越规范。这也可以从公司的招聘信息中看出，只有非标产品相关的人员体验并不像以前那么“受欢迎”。

　　不过，该人士也表示，目前很多投资者将信托产品默认为固定收益产品，净值产品可能不会在短时间内迅速被客户接受，预计这需要一个过程。此外，行业风险逐渐暴露，但不同信托公司之间存在较大差异。在经历了“瓶颈期”后，行业仍处于平稳增长期。

　　于志认为，标准信托的增长或将成为支撑理财信托产品增长的重要因素。下半年以来，信托业在监管要求下大力压缩信托产品融资规模，规范信托成为信托公司转型发展过程中布局的重点。

　　与此同时，信托产品净值也在加速增长。记者了解到，由中国信登、信托业协会、中国债券估值中心联合制定的《信托公司信托产品估值指引（征求意见稿)》已下发至信托公司。中国信登与中国债券估值中心签订估值服务协议，与上海信托、陆家嘴信托、华宝信托、粤财信托、渤海信托、中建投信托、陕国投信托、国投泰康信托、长城新盛信托签订了估值试意向协议。